الاستثمار العقاري في الأردن

 ازمة المساكن لم تكن وليدة السنوات الأخيرة الماضية مع كل الظروف المرافقة لها من ارتفاع في أسعار الأراضي وكلفة مواد البناء وفتح المجال أمام وافدين عرب للتملك في سوق العقار فقط ، وانما واجهت المملكة هذه المسألة منذ عقود ، عندما تصدت مؤسسة الإسكان لها وايجاد الحلول الملائمة لتوفرها ، وكذلك وزارة التربية والتعليم بتخصيص مبالغ نقدية للمعلمين قد تصل الى 14 الف دينار ، والمؤسسة العسكرية التي رصدت مبالغ نقدية مشابهة وان أختلفت نسبة القروض للمؤسستين ، اضافة الى المكرمة الملكية التي خصصت للفقراء سكناً ملائماً وبشروط سهلة وعلى مستوى محافظات المملكة . والذاكرة تسجل لمؤسسة الاسكان انشاء ضاحية الحسين السكنية ومدينة أبونصير والمساكن المنتشرة في شرقي العاصمة ، وكذلك بيع اراضي التطوير الحضري لذوي الدخل المحدود . واليوم تبرز هذه المسألة من جديد وبظروف أكثر صعوبة حيث ارتفاع اسعار الشقق من 15 - 18 - 22 -30 - 35 الف دينار لتصل في حدها الادنى الى 100 الف دينار وترتفع الى 400 الف دينار ، ويقف المواطن الاردني حائراً أمام الوضع الجديد .

أصبح الأردن بسبب الاستقرار الأمني والسياسي ، وسط إقليم مضطرب بيئة خصبة للاستثمار في قطاع العقارات ، ويوفر الأردن بشكل رئيس أربعة أنواع من فئات الأصول العقارية وهي العقارات التجارية ، الإسكان الاجتماعي والمناطق الاقتصادية الخاصة ، تطوير السياحة - فناطق واستراحات ومنتجعات - .ان الدوافع الرئيسية للنمو في قطاع العقارات في الأردن تعود الى زيادة عدد السكان والتي تقدر بنحو 4ر2 % سنويا. و السيولة المالية في الاقتصاد بسبب تأثير أسعار النفط المرتفعة والاستثمارات العربية والأجنبية وفق رؤية أردنيه طموحة لجذب الاستثمارات مما ينعكس ايجاباً على الإقتصاد الأردني ، وجاء معظم هذه الاستثمارات نتيجة للطفرة في أسعار النفط بدءا من عام 2004 ، حيث خلفت الطفرة وراءها ما يعرف ب ''السيولة العائمة'' التي يقدر حجمها بنحو ( 500) مليار دولار استثمارات المشاريع العقارية.

إضافة إلى وجود نسبة كبيرة من السكان من فئة الشباب تتجاوز ( 6%) التي هي الأكثر شريحة بحاجة للمساكن لغايات بناء أسر جديدة وقد شاهدنا هذا التطور المتسارع خلال الخمس السنوات الماضية . وقد دخلت السوق وستدخل ملايين بل مليارات كاستثمارات في هذا القطاع، حيث يقدر حجم التدفقات الرأسماليه العربية في الاستثمار في المشاريع العقارية في الاردن خلال السنوات الأخيرة بنحو 20 مليار دولار ، توزعت في مناطق مختلفة من المملكة ، وتوقع باستقطاب استثمارات في قطاع الإنشاءات بنحو 35 مليار دينار خلال السنوات الخمس المقبلة وقد اشارت الارقام والمؤشرات الرسمية ونقابة المهندسين ، ان نسبة النمو في المساحات السكنية 173% خلال الاعوام 2001 - 2006 بلغت نسبته 236 %. كما ساهم قطاع العقار في تنشيط القطاعات المساندة ، إذ ارتفع عدد شركات المقاولات المسجله لدى دائرة مراقبة الشركات، من 65 شركة برساميل يبلغ مجموعها 7ر2 مليون دينار في عام 2002 ، إلى 256 شركة برساميل تبلغ 19ر6 مليون دينار في عام 2006 .

وعند الحديث عن ارتفاع أسعار الشقق ، يرتبط بالاذهان وجود العراقيين بمئات الالوف ، والذي يتركز جلهم في العاصمة عمان ، ورغم اقتصار حجم مساهمتهم على 1ر5 % من حجم التداول في العقار ، الا أن تركز انشطتهم العقارية على شراء الشقق ، ساهم إلى حد كبير في ارتفاع أسعار الشقق لمستويات أدت لكساد في عدد الشقق في الربع الأول عام 2007 ' إذ تراجع حجم الوحدات السكنية المنتجة من قبل الشركات الإسكانية بنسبة 30% ، نتيجة الفائض في عدد الوحدات في السوق بهذه الفترة ، والمقدر بحوالي 10 آلاف شقة .

مركز الرأي للدراسات لامس هذه القضية وناقشها في ندوة شملت القطاعين العام والخاص وعدد من الخبراء وسلطت الضوء على الحلول الحكومية والخاصة لهذه الأزمة والجهد الملكي لشريحة ذوي الدخل المحدود ، وعلى التسارع المضطرد في قطاع العقارات والأبراج ومدى تأثير هذا كله على الاقتصاد الوطني والمواطن الأردني ، في ظل مؤشرات تقول بان العاصمة عمان سيتضاعف عدد سكانها من 2ر2 مليون الى 4ر6 مليون في عام 2025. والسؤال ..هل الأستثمارات في هذا القطاع تتم وفق مخطط شمولي ام طفرة طارئة ، ولمن تبني تلك الأبراج وهل تلك القطاعات تخضع لمواصفات عالية للمستهلك ومن هو المستهدف الحقيقي من هذا القطاع . وسنحاول الجواب على تلك الأسئلة من خلال المحاور التالية : - دور مؤسسة الإسكان في الإقتصاد . المستثمرون في قطاع التطوير العقاري بالأرقام . العقارات والأبراج ( الانتشار العمودي في الابنية بدل الافقي ) . دور القطاع الخاص بتوفير السكن .

ادار الندوة : هادي الشوبكي

20/8/2007

الاعفاء من الضرائب والرسوم

وحول دور مؤسسة الإسكان في توفير العقار للمواطن في ظل الطفرة العقاريه وغلاء المساكن بين المهندس شحاده ابوهديب - مدير مؤسسة الاسكان والتطوير الحضري _ أن قطاع الإسكان من أكثر القطاعات نمواً وتطوراً ويتوقع ان يبلغ حجم الاستثمار في قطاع الإنشاءات ما يقارب (30) مليار دينار خلال السنوات الخمس القادمة، كما يدخل في مكوناته ما يقارب (70%) من قطاعات الانتاج المحلي، اضافة الى المردود المالي للخزينة حيث بينت إحدى الدراسات ان (30%) من المبلغ الإجمالي هو ضرائب تعود بالتالي الى خزينة الدولة.

ومع ان المؤسسة تسعى دائماً للتخفيف على الموظفين من ذوي الدخل المحدود سواء في طريقة امتلاكه للسكن او في مجال الضرائب والرسوم، حيث طلبت المؤسسة من مجلس الوزراء اعفاء السكن العادي من الضرائب والرسوم واعفاء المشاريع الإسكانية التي تتصدى للاسكان الشعبي المتواضع تلبية لذوي الدخل المحدود وهذه المسألة تحفزنا دوما على خدمة هذه الشريحة الواسعة من المواطنيين ضمن افضل الطرق والوسائل ، وانتقلت المؤسسة في عملها من مرحلة بناء الشقق الى تطوير الاراضي ليقوم المستفيد من شرائح ذوي الدخل المحدود ببناء بيته بنفسه وحسب مقدرته المالية اضافة الى ان امكانية ان يبني عدة طوابق على قطعة الأرض هذه ما يجعل العجلة الاقتصادية في حالة دوران مستمرة.

100 ألف وحدة سكنية سنوياً

واذا ما تحدثنا عن الحاجة السكنية للمملكة فقد اشارت الدراسات الى الحاجة السكنية تقدر (33000) وحدة سكنية سنوياً إلا ان الظروف التي تعيشها المنطقة منذ السنوات القليلة الماضية ادت الى ازدياد الحاجة والطلب المستمر على المساكن وقد قدرت بـ (100) الف وحدة سكنية سنوياً وهناك تقديرات تقول بانها بحدود (200) الف وحدة سكنية.

وإذا أضفنا الى عامل الاستقرار والأمن الذي ينعم به الأردن الطفرة التي ادت الى استقطاب شركات عربية وخاصة الخليجية منها للاستثمار في سوق العقار مما ادى الى ارتفاع اسعار العقارات وأصبح معه المواطن الاردني وخاصة شريحة ذوي الدخل المحدود غير قادر على امتلاك المسكن فإن جلالة الملك عبد الله الثاني ابن الحسين قد لمس هذا الوضع وهو دائماً على تواصل مع شعبه وبدون حواجز وحيث انه يتحسس هموم المواطن وخاصة شريحة محدودي الدخل، فقد اعلن عن مكرمته بتخصيص (50) مليون دينار من عوائد التخاصية لدعم القروض السكنية للموظفين والتي استفاد منها ما يقارب (6000) موظف حتى الآن وساهمت في تحريك الاقتصاد الوطني ، وفي ايجاد الحلول لهذه المسألة الحيوية التي تتعلق بحياة المواطن الأردني .

اضافة الى مكرمة جلالته بإسكان ذوي الدخول المحدودة من خلال تفويض قطع من اراضي الخزينة للمؤسسة وتزويدها بخدمات البنية التحتية ومن ثم بيعها للمواطنين باسعار مناسبة، وتعمل المؤسسة حالياً على تنفيذ مبادرة جلالة الملك التي اعلن عنها بمناسبة عيد الاستقلال وذلك بتمويل مشاريع وبرامج اضافية لمساعدة موظفي القطاع العام على امتلاك مساكن ملائمة من خلال السياسات الاسكانية الجديدة التي اعتمدت تمكين وتحفيز القطاع الخاص على الدخول في سوق الاسكان الموجه لذوي الدخل المحدود وبناء المدن السكنية المجهزة بكامل خدمات البنية التحتية والخدمات الاجتماعية والصحية والترفيهية المرافقة لهذه التجمعات التي شكلت نواة لقرى صغيرة تنمو وتكبر ، وينعكس وجودها في تلك المناطق على محيطها . وتسعى المؤسسة إلى استقطاب شراكات استراتيجية حيث ستشهد المملكة قريباً بناء مدينتين سكنتين في كل من الزرقاء (مدينة المجد) وفي جنوب عمان (مدينة الجيزة) قوامها بناء ما يقارب (25000) وحدة سكنية سيتم إنجازها على مراحل وهو ما سيعمل على حل جزء كبير من مشكلة السكن اضافة الى تشغيل الأيدي العاملة وتحريك سوق العقار بكامل مدخلاته. وحول الوضع الاسكاني الذي تقوم به المؤسسه فإن دورها المهم في الاقتصاد الاردني والحديث للمهندس ابوهديب يتلخص بإيجاد الحلول لمسألة السكن فإن ارقام الوضع السكاني ودور المؤسسة والشراكة ومكارم جلالة الملك عبدالله ومبادرات المؤسسة هي عنوان هذه الندوة وسنعرض تالياً لبعض المنجزات التي تحققت الآن ، والمخطط لها على المدى المتوسط والبعيد حيث تم تنفيذ ما يقارب (43000) وحدة سكنية في (172) مشروعا منها (25000) شقة سكنية (1800) قطعة ارض مخدومة استفاد منها (380000) مواطن. وبالنسبة لمواقع السكن العشوائي فإنه تم تطوير (27) موقع بكلفة (23) مليون دينار وتحسين البنية التحتية لـ(10) مخيمات بكلفة (21) مليون دينار. أما مشاريع الشراكة مع القطاع الخاص فقد تم تنفيذ (1380) شقة سكنية و (1713) ارض مخدومة استفاد منها (16) الف مواطن بكلفة (71) مليون دينار. والمشاريع الريادية التي تمت بأمر من صاحب الجلالة تم تنفيذ مشروعين في الأزرق والمزفر اشتملا على (130) وحدة سكنية كنواة قابلة للتوسع بكلفة (1ر7) مليون دينار، أما مباني الخدمات العامة من مدارس، ومراكز اجتماعية، ومراكز تدريب مهني، ومراكز صحية، واسواق تجارية حيث تم تنفيذ (138) مبنى بكلفة (5ر41) مليون دينار.

2،188 مليون دينار - الايرادات

الدكتور تيسير العساف مساعد مدير دائرة الاراضي والمساحه قال: بلغت ايرادات السوق العقاري خلال النصف الأول من عام 2007 في كافة مديريات تسجيل المملكة والمركز الرئيسي (254ر211ر188) دينار بارتفاع بلغت نسبته (4ر11%) مقارنة بنفس الفترة من عام 2006، توزعت على (996ر469ر132) دينار للمركز الرئيسي ولمديريات تسجيل محافظة العاصمة بنسبة (70%)، و(002ر760ر55) دينار لباقي مديريات تسجيل المملكة بنسبة(30%) حيث احتلت مديرية تسجيل جنوب عمان المرتبة الأولى بحجم إيرادات بلغ (238ر525ر35) دينار بنسبة (19%) ، وشمال عمان في المرتبة الثانية (010ر313ر29 ) ديناراً بنسبة ( 16 % ) ، وفي المرتبة الثالثة عمان (083ر597ر27) دينار بنسبة (15%) ، أما مديرية تسجيل غرب عمان فقد احتلت المرتبة الرابعة (272ر730ر20) ديناراً بنسبة (11%) . وبلغ إجمالي حجم التداول في سوق العقار في المملكة خلال النصف الأول من عام 2007 (961ر2) مليون دينار تقريبا بزيادة (23%) مقارنة بنفس الفترة من عام 2006، حيث توزع حجم التداول على (080ر2) مليون لمحافظة العاصمة بنسبة (70%) و (881) مليون لباقي المحافظات بنسبة (30%) .

وبخصوص حركة سوق العقار وعدد المعاملات المنجزة ( بكافة أنواعها) قال الدكتور العساف : بلغ إجمالي عدد المعاملات المنجزة خلال النصف الأول من هذا العام في كافة محافظات المملكة (494ر657) معاملة. أي بزيادة (5%) مقارنة بالنصف الأول من عام (2006) توزعت على (825ر245) معاملة لمحافظة العاصمة ، و (669ر411) معاملة لباقي محافظات المملكة . كما توزعت المعاملات في محافظة العاصمة على ( 951ر42 ) معاملة للشقق ، و (874ر202) معاملة على الأراضي ، في حين توزعت المعاملات في باقي المحافظات على (672ر22) معاملة للشقق (997ر388) معاملة على الأراضي تركزت هذه المعاملات في الغالب على معاملات البيع وإخراج قيد وسندات التسجيل والمخططات .

حركة بيع العقار

وبلغ إجمالي معاملات بيع العقار في المملكة خلال النصف الأول من هذا العام (006ر83) معاملة أي بزيادة (02ر0%) مقارنة بالنصف الأول من عام 2006 ، توزعت على ( 339ر28) معاملة في محافظة العاصمة و (667ر54) معاملة لباقي المحافظات لباقي المحافظات . كما توزعت معاملات البيع في محافظة العاصمة على (737ر6 ) معاملة لللشقق ، و (602ر21) معاملة للأراضي ، في حين توزعت معاملات البيع في باقي محافظات المملكة على (630ر2 ) للشقق و (037ر52) للأراضي . وتدلل الأرقام أن عدد الشقق التي تم بيعها على مستوى الأردن بلغ 9367 شقة حتى نهاية النصف الأول من العام الحالي بنسبة تراجع بلغت 14% مقابل 10856 شقة للفترة ذاتها من العام الماضي..

الرهن العقاري

وبلغ إجمالي معاملات الرهن العقاري في المملكة خلال النصف الأول من هذا العام (645ر41) بزيادة (10%) مقارنة بالنصف الأول من عام 2006. توزعت هذه المعاملات على (832ر18) معاملة في محافظة العاصمة بنسبة (45%) و (823ر22) معاملة لباقي المحافظات بنسبة (55%) .

كما توزعت معاملات الرهن العقاري في محافظة العاصمة على (746ر9) معاملة فك رهن و ( 086ر9) معاملة حجز في حين توزعت معاملات الرهن العقاري في باقي محافظات المملكة على (790ر7) معاملة فك و (023ر15) معاملة حجز.

البيوعات لغير الأردنيين

واضاف مساعد مدير دائرة الاراضي والمساحة لقد بلغ عدد بيوعات الأراضي لمستثمرين غير أردنيين خلال النصف الأول من عام 2007(670) معاملة ، قيمتها السوقية ( 340ر773ر65) دينار ، حيث سجلت بيوعات العراقيين المركز الأول ومن ثم السعودية بقيمة ( 35ر513ر782) ديناراً ، تلتها الجنسية البريطانية بقيمة ( 5ر164ر794 ) ديناراً ومن ثم السعوديه بقيمة ( 602ر151ر5) ديناراً . أما من حيث العدد فقد جاءت الجنسية العراقية بالمركز الأول بتعداد بلغ (441) بنسبة (66% ) ، تلتها الجنسية الكويتية بعدد بلغ (113) بنسبة ( 17%) ، ومن ثم السعودية بعدد معاملات بلغ (78) بنسبة (12%) .

وأضاف أن نسبة تملك غير الأردنيين من نسبة التملك الكلي للأعوام 2005 وحتى النصف الأول من عام 2007 لا تتعدى 3%.

المخطط الشمولي

من جانبه بيّن المهندس سمير صبحي - مدير مشروع المخطط الشمولي مستشار أمين عمان - انه بناء على الرسالة الملكية التي وجهت للمهندس عمر المعاني أمين عمان الكبرى في ايار العام الماضي بوضع مخطط شمولي لمدينة عمان ليراعى التطور الحضاري للمدينة... فوضعنا مخطط شمولي يتضمن دراسه للعاصمه حالياً ورؤية لها بعد العام 2020 . والجزء الثاني من التطوير قمنا بوضع خطة لإمكانية استيعاب التطوير الذي يدور في عمان من حيث تدريب وتأهيل كوادر الأمانة ، إضافة إلى دراسة وتعديل التشريعات ذات العلاقة في الموافقة على المخطط الشمولي.

وأضاف كنا نتعامل مع مساحة عمان التي كانت تبلغ 680كم2 ، إلا انه بعد إضافة عدة مناطق جديدة كان آخرها مناطق مرج الحمام وناعور وام البساتين أصبحنا نتعامل مع 1700كم2، لذا أصبحت رؤيتنا مختلفة عن السابق لأننا نتكلم عن اكبر من مدينه عاديه فيها فعاليات ونشاطات عديده ، وهذه المناطق لديها امكانيات لتطويرها . واضاف كان لدينا في البدايه حوالي 40 طلباً من طلبات انشاء الابراج (المباني العاليه ) والحديث عن ارتفاعات بين 9 طوابق الى 40 طابقاً وفق نظام الأبنية الذي يحدد اذا كان يملك المستثمر مساحة 10 دونمات محاطة بشوارع سعة 20 مترا باستثناء المناطق الريفية . واضاف اعتقد أنه لو تم تنفيذ تلك المشاريع لكان لها تأثير سلبي على مدينة عمان ، لانها لم تخضع لدراسات جانبية مهمة تستشعر النسيج الحضاري والمعماري . وبين ان امانة عمان تدرس كافة الاعتراضات المقدمة على المرحلة الثانية من المخطط الشمولي الذي يتبنى سياسة '' التكثيف العمراني'' التي تنتهي مدتها في مطلع ايلول المقبل حول سياسة التكثيف العمراني المتبعة في خمس مناطق كانت متوقعة. وقال نسير باجابة الطلبات التي تتعلق باجابة حوالي 45 طلباً لمستثمرين وفق نظام الأبنية والتنظيم الذي فيه جمود
والذي يسمح بإقامة أبراج على 10 دونمات محاطة بشارعين سعته 20مترا. وقدمت5-6 طلبات لإقامة أبراج في شارع زهران من بينها 60 طابقا والتي لو تمت فبإعتقد ان هناك دماراً على أجزاء كبيرة على البنية الحضارية فوضعنا ثلاثة سناريوهات الأول: إذا ما تم توسع مدينة عمان بالطريقة الحالية سيتم القضاء على اراض زراعية كثيره وستكون تكلفة انشاء الشوارع والبنى التحتيه فقط 5ر3 مليار دولار وستبقى عمان ذات كثافه قليله لاننا اعتبرنا ان هناك خمسة اشخاص لكل دونم . الثاني : في حالة سياسة تكثيف استقلال الاراضي سيكون عندنا كلفة الشوارع 5ر1 مليار ومساحة الاراضي المعتدى عليها 300 كم مربع. الثالث : وهو المفضل سياسة التكثيف العمودي واستعمال الأراضي الخالية وايجاد الخدمات وتطوير المدينة وهو أقل تكلفة.

قصور التشريعات

وحول دور القطاع الخاص في تطوير قطاع العقارات قال السيد كمال العواملة _ عضو هيئة المديرين في مدائن النور_مابين مطرقة ارتفاع الاسعار وسندان السلعة يندفع المواطن كثيرا من الاحيان الى اقتناء ما يتناسب مع وضعه المٍالي حتى لو كان قراره على حساب المنتج. والاسباب الحقيقة التي ادت الى ركود سوق العقارات لاتتعلق بالقيود التي فرضتها الحكومة على دخول العراقيين او ارتفاع غلاء المعيشة وتآكل الرواتب فقط بل قصور التشريعات وعدم ثباتها حيث يجب اعفاء شركات الاسكان من رسوم تسجيل الارض، وكذلك اعادة الاعفاء ليس لـمساحة البناء أل 150متراً بل 200م اضافه الى فرض ضريبة دخل على الشركات بعد ان كانت معفاة ، ولا مانع من فرض رسوم اعلى على الفلل والمكاتب الفاخرة واعفاء كامل لمدخلات الانتاج والرسوم والضرائب عن الشقق الموجهة لذوي الدخل المحدود والمتدني.

وبين ان عدد الشقق التي بيعت عام 2006/ 19556 شقة كان فيها حصة غير الاردنيين 2360 شقة بنسبة (8ر5 ) % وان اسعار الاراضي والعقارات هي باستمرار بالاتجاه التصاعدي في السنوات المقبلة بسبب اقبال العرب والأجانب للاستثمار في العقارات داخل الأردن فوصل سعر متر الأرض من 60-2000 دينار اعتماداً على الموقع وطبيعة التنظيم وطبيعة الأرض (حسب دائرة الأراضي).

واضاف ان أسباب ارتفاع اسعار العقارات يعـــــــــــــــود : 1. لارتفاع أسعار الأراضي 2. ارتفاع اسعار مواد البناء الأساسية 3. ارتفاع حجم التمويل اللازم لتنفيذ المشاريع أدى إلى انخفاض عدد الوحدات المنفذة مما سيقلل العرض وأكد العواملة أنه لابد من تنظيم قطاع الإسكان من خلال هيئة مستقلة تعنى بشؤون القطاع وكذلك تنظيم الإعلان عن المشاريع الإسكانية الكبرى فلا يجوز أن تبقى الخطط والمشاريع مجرد افكار على ورق!!!

وحول المشاركة بين القطاعين العام والخاص اثبت نجاحه بقيادة مؤسسة الإسكان والتطوير الحضري لذا نقترح زيادة صلاحيات هذه المؤسسة سواء من حيث المشاركة والتنفيذ والتسويق ايضا ليكون البيع عن طريق المؤسسة او ان تقوم المؤسسة بإعطاء شهادة مطابقة حماية لاستثمار المواطنين. وللحد من البطاله أكد العوامله أنه يجب ربط عامل النمو الاقتصادي بتوفير فرص العمل والحد من البطالة.

وتحفيز الطلبه للالتحاق في مسار التدريب المهني ، لان نسبة الطلبة الناجحين في الثانوية الملتحقين في مسار التدريب المهني لا يزيد عن 5% واضاف ان عزوف الاردنيين عن المهن المفتوحة والمتاحة سيزيد من العاطلين عن العمل التي تزيد نسبتهم عن 14% ، حيث تشير احصائيات وزارة العمل الى ان نسبة العمالة الوافدة التي كانت تحمل تصاريح عمل في عام 2006 بقطاع الانشاءات بلغت 5ر16% ، أي 44 الف تصريح اما فرص العمل التي حققها قطاع الانشاءات او سيحققها في الفترة ( 2006 - 9002 ) ، حيث من المتوقع ارتفاع فرص العمل في القطاع الى ( 166ر4) الف وظيفة في عام 2009 ، والحل ليس فقط بمنح اعفاءات ضريبية لمن يوظف اكبر عدد من الاردنيين بل يجب وضع سياسة تشغيل اردنية و توصيات قابلة للتطبيق ، وبين ان معدلات النمو الاقتصادي لم تنجح في زيادة فرص العمل والسبب هو ثقافة العيب.

واما بخصوص الابراج في منطقة العبدلي قال العوامله انها اعادة انتاج وسط تجاري جديد لمدينة عمان واقامة هذه المشاريع هو جذب للاستثمار والمستثمرين ويساهم في ايجاد مكاتب ذكية حيث ان الاردن مركز تجاري اقليمي ويخطو نحو العالمية ولا مانع من فرض رسوم اعلى على الفلل والمكاتب الفاخرة واعفاء كامل لمدخلات الانتاج والرسوم والضرائب عن الشقق الموجهة لذوي الدخل المحدود والمتدني.

رؤى طموحه

وحول دور القطاع الخاص في تطوير القطاع العقاري بين الدكتوراحمد الشقران مدير الاستثمارات والتطوير في شركة تعمير نائب رئيس مجلس ادارة شركة داركم في ورقته '' قطاع التطوير العقاري في الاردن نمو مستدام ومخطط ...ام طفرة وفقاعة : ان التقارير والدراسات الاقتصادية في قطاع التطوير العقاري في مراحل مبكرة من النمو وبشكل موازٍ للنمو الاقتصادي للدورة الاقتصادية...هو الاجدى بالوقوف أمامه ودراسة ظواهره.

وتعزي هذه الدراسات النمو الى مجموعة من العوامل اولا :معدلات نمو مرتفعة للناتج المحلي الاجمالي: معدل نمو الناتج المحلي في دول المنطقة اعلى من 5% ومن المتوقع ان يتضاعف، وبشكل يفوق معدل النمو السكاني الامر الذي سيزيد من تحسن مستويالمعيشة

ثانيا :ارتفاع متواصل في اسعار النفط والفوائض المالية ، فوائض مالية في موازنات الدول النفطية من المتوقع ان يصل سعر البرميل الى 100 دولار خلال الخمس سنوات القادمة الامر الذي يعني المزيد من الفوائض المالية التي تبحث عن الاستثمار ثالثاً :الزيادة المضطردة في معدلات نمو السكان وأعداد المغتربين من الجنسيات المختلفة ومعدلات اسعار الفائدة السائدة رابعا : الزيادة في اعداد السياح وهي احد اهم مصادر الطلب على المنتجات العقارية، بالإضافة لتلك العوامل فقد اسهـمت عوامل اضافيـة في التوسـع والنمو الذي يشهده القطاع في الاردن ومنها الأمن والاستقرار الداخلي والتطوير على التشريعات والأنظمة الخاصة بالاستثمار والتملك في هذا المجال و قدرة السوق الاردني على استيعاب هذا الحجم من العرض والانخفاض النسبي لتكلفة المشاريع العقارية (الاراضي، مواد البناء) مقارنة بالدول المجاورة وارتفاع اسعار النفط وتوفر السيولة في الاسواق العالمية التي تبحث عن الفرص الاستثمارية ،اضافة الى الظروف السياسية والاقتصادية في الدول المجاورة سجل هذا القطاع معدل نمو بلغ في الأردن 19% ومن المتوقع استمرار هذا المعدل ....وبلغ معدل مساهمته في الناتج المحلي 6% وحصته في الربع الأول من العام الحالي 7ر4 %.

ويبين حجم الاستثمار في المشاريع والشركات ادناه حقيقة اعتبار الاردن من الفرص الاستثمارية الواعدة..

وأمام هذا الزخم من المشاريع بدأ الجدل حول الاثار المتوقعة لهذه الظاهره فهنالك من يؤمن بأنها آثار قصيرة المدى وفيها تأثيرات سلبية منها : - ارتفاع مستوى التضخم على كافة السلع وخصوصا الحديد والاسمنت

احداث قفزات نوعية في اسعار الاراضي والعقارات والإضرار بالطبقات المتوسطة
تركز العمالة الوافدة في هذا النوع من المشاريع
النمو في هذا القطاع على حساب القطاعات الاخرى في ظل غياب منهجية واضحة للاستثمار
في حين يرى البعض العديد من الآثار الايجابية المباشرة وغير المباشرة لهذا القطاع....... من اهمها :

الاسهام في خلق فرص عمل
وتدعيم الروابط الامامية والخلفية لقطاع العقارات الذي يعمل على تنشيط الصناعات المرتبطة كصناعات الحديد والاسمنت وغيرها من الصناعات المرافقة .
وهذا يخلق المزيد من مجالات العمل والعقود امام الشركات الهندسيه وشركات التصميم وغيرها من الشركات العامله في هذا المجال والاسهام في حل مشكلة البطالة

وكذلك توفير مصادر ايرادات للحكومة من خلال الضرائب والرسوم المختلفة.

ويمكن ملاحظة اهمية هذه الروابط من خلال ما يلي ..

كما يحمل هذا القطاع مجموعة من الاثار غير المباشرة على الناحية الاقتصادية والاجتماعية منها :دعم التوجه نحو صناعة المشاريع الصغيرة وخصوصا في القطاع السياحي

و يسهم في دعم المجتمعات المحلية من خلال مشاريع ومبادرات التبرع التي تقوم فيها المشاريع المختلفة ( مدارس، المنح الدراسية ، مختبرات، حدائق)
و تقديم منتج ضمن مستويات جودة عالية نتيجة المنـافسة وضمـان تعددالخيارات امام المستهلك الاردني
ادخال مفاهيم جديدة على صناعة العقار في الاردن مثل المجتمعات المغلقة والجمعيات السكانية
وكذلك يفتح المجال امام الاستثمار في قطاعـات اخرى من خلال ما يعكـسه عن الاستقرار السياسي والاقتصادي في الاردن وطرح الدكتور الشقران تساؤلا هل يتعلق بما يشهده القطاع من نمو مستدام ام فقاعه يمكن أن تعطي اثراً سلبياً في أي وقت ...... وبين ان هنالك عوامل للنمو في قطاع التطوير العقاري ، وجوانب للطلب والعرض في السوق ينتج عنها معادلتان تصحيح لفجوة العرض والطلب ، واخر لمستوى الاسعار ، وتصحيح للمزيج من المنتج العقاري واخرها اعادة التوازن للسوق .
ولضمان الاستدامة لا بد من تبني مجموعة من السياسات في القطاع الخاص تركز على:-

اما الحكومة فهنالك مجموعة من المتطلبات لا بد من القيام فيها :

الاستمرار في فتح الاسواق امام تملك الاجنبي وبنسب متوازنة
الابقاء على بيئة تشريعية ضريبية جاذبة للاستثمار
والتوسع في تطوير مفاهيم اسلامية للقروض السكنية
وضع تشريعات تعمل على زيادة المنافسة بين ممولين القروض السكنية
وكذلك احداث توازن في المعروض من الوحدات العقارية من خلال تخطيط سليم لاستخدامات الاراضي
و تجهيز بنية تحتية وخدمات تخدم توسع هذه المشاريع مثل المدارس والمستشفيات ...الخ
والاستفادة من قصص النجاح في الاستثمار العقاري ومحاولة تطبيق محتواها على باقي القطاعات الاقتصادية الواعدة في الاردن
و توزيع المكاسب المتحققة من هذا الاستثمار على كافة مناطق ومحافظات المملكة لتدارك الفجوات التنموية بينها ، وكذلك تحقيق شراكة بين الحكومة والقطاع الخاص والمجتمعات المحلية لتحديد اشكال الدعم الذي تقدمه هذه المشاريع وبما يتلاءم واحتياجات المحافظات .
و احداث تغيير مستمر في التشريعات والأنظمة لتضمن تعظيم المنفعة من هذه المشاريع خصوصا في جانب التوظيف والقيمة المضافة .
ورفع مستوى الاجور للعاملين في قطاع الانشاءات والبدء بتطبيق برامج تدريبية لرفع كفاءة الايدي العاملة الاردنية والبدء بالإحلال التدريجي للعمالة .
المالكون والمستأجرون

وحول محورالعقارات والابراج والمواطن أكد المهندس زهير العمري رئيس جمعية مستثمري قطاع الإسكان أن قطاع العقار في المملكة تمكن خلال السنوات الماضية من اتخاذ منحىً تصاعدياً في نموه مستفيداً من تدفق الاستثمارات العربية الى المملكة، وزيادة الحوالات الخارجية من المقيمين الأردنين في الخارج، وتنامي الطلب على المساكن من قبل شريحة واسعة من المواطنين. الا ان هناك عوامل اخرى ساهمت في تنشيط القطاع كإستضافة اكثر من 750 الف عراقي خلال العامين الماضيين '' دون الاستناد لمعلومة رسمية ''، وقانون المالكين والمستأجرين المنوي تنفيذه فما يتعلق بالعقود القديمة في العام 2010، مما يسهم بارتفاع اسعار الاراضي بنسب كبيرة. وتعد التشريعات والانظمة التي تمتاز بها المملكة مشجعة للاستثمار وعامل جذب للمستثمرين ولكثير من التدفقات الاستثمارية، نظراً لما تتيحه من سهولة في انتقال رؤوس الاموال من والى المملكة وتوفر الامن والاستقرار.

تداول ب9،4 مليار دينار

وتظهر الدراسات انه بعد ارتفاع النفط في السنوات الثلاث الماضية وظهور الفوائض النقدية لدى دول الخليج وتوجهها للاستثمار في الدول المجاورة كان للأردن حصة منها خصوصاً في قطاع العقار بصفته الأكثر أمناً وعائداً. ويضاف إلى ما سبق التوقعات المستقبلية لقطاع العقار الواعد في ضوء الحاجة السكانية والتي تفرض توفير نحو 32 ألف مسكن سنوياً، الامر الذي يبقي القطاع في نشاط مستمر، لا سيما ان جزءاً كبيراً من الفرص المستقبلية تتمثل في ضرورة العمل على انشاء مشاريع اسكانية تلبي حاجات ذوي الدخول المتوسطة والمحدودة خصوصاً ان نسبتهم من السكان تزيد عن 80%. وتؤكد الدراسات الاحصائية ان حجم التداول في قطاع العقار وصل الى 9ر4 مليار دينار العام الماضي، ومن المتوقع ان يصل هذا العام الى 6 مليارات دينار.

ويضيف العمري .. لقد استطاع المستثمرون الاردنيون والممثلون بجمعية المستثمرين في قطاع الاسكان الأردني خلال العقود الماضية ، توفير مساكن ملائمة لكافة افراد المجتمع، الا ان القطاع الخاص خلال السنتين الماضيتين لم يتمكن من تلبية احتياجات شريحة واسعة من ذوي الدخول المتوسطة والمحدودة، نتيجة ارتفاع اسعار العقار مقارنة بمستوى مداخيلهم وللاسف فان من المتوقع في السنوات القادمة أن يواصل الارتفاع في اسعار العقار ، بسبب توقع ارتفاع اسعار النفط. هذا ويقوم اعضاء جمعية المستثمرين الذين يزيد عددهم عن 800 عضو بتأمين مساكن بمعدل 70% من الحاجه السكانية للمواطنين، حيث بلغ انتاجهم في العام 2005م حوالي 22 الف وحدة سكنية، الا انه انخفض في عام 2006 الى 18 الف وحدة سكنية، ومتوقع ان يواصل هبوطه الى 16 الف وحدة ليتواءم مع القدرة الشرائية للمواطن الأردني.

وفي الموضوع اقتراحات وتطلعات منها : ان الارتفاعات الكبيرة في اسعار العقارات كانت نتاج قفزات كبيرة باسعار الاراضي بمعدل خمسة اضعاف عما كانت عليه قبل عام 2004م، بسبب الطلب الشديد على الاراضي ومحدودية العرض، بالاضافة الى ارتفاع الكلف الانشائية الناجمة عن زيادة اسعار النفط عالمياً، الامر الذي اوصل اسعار الشقق السكنية الى مستويات تفوق قدرات المواطنين. ويمكن تفصيل الحلول لمعالجة مشكلة الهوة الموجودة بين الحاجة الملحة للسكن من قبل المواطنين وقدراتهم الشرائية الى مرحلتين:- أولاً: أ- على المدى القصير:- وذلك من خلال تعديل بعض التشريعات والقوانين المتعلقة بالعقار لدى وزارة البلديات وأمانة عمان وذلك بالسماح بالتوسع العمودي عبر زيادة الطوابق الى 6 بدلاً من 4 طوابق المعمول به حالياً، بالاضافة الى تخفيض سعة التنظيم الى سكن ''ج'' بدلاً من سكن ''أ'' مما يخفض الكلف بشكل ملحوظ. ب- اطلاق برامج تمويلية طويلة الاجل مع دعم القروض السكنية للمواطنين المتقدمين للشراء لأول مرة، مما يسهم في تخفيض قيمة القسط الشهري الى مستويات تقارب قيمة الاجرة الشهرية للمساكن.

ج- اعادة العمل بالاعفاء من رسوم التسجيل لأول 150م من مساحة الشقة وذلك للمواطن الاردني الذي يشتري شقة للمرة الاولى، والذي استمر العمل به من العام 1987م وحتى عام 2006م.

ثانياً: أما على المدى البعيد: ضرورة التوسع في التنظيم كما حصل مؤخراً بموجب المخطط الشمولي للعاصمة بإدخال مناطق جديدة ضمن التنظيم، مع مراعاة ان البنية التحتية المطلوب إنشاؤها للتوسع في تلك المناطق يحتاج الى مئات الملايين من الدنانير لتستوعب المدن الجديدة المنوي إنشاؤها فيها، مما يستدعي وضع خطة يتم تنفيذها على مدى سنوات ولا بد من اشراك القطاع الخاص في ذلك.

ان القطاع الخاص اخذ على عاتقه مهمة تأمين المساكن لشريحة واسعة من المواطنين من ذوي الدخل المتوسط والمرتفع، الا انه لمواجهة الطلب لذوي الدخل المحدود والمتدني لابد من تضافر جهود القطاعين العام والخاص من خلال دعم وتشجيع المستثمرين عبر تقديم جملة من الامور للقطاع الخاص مثل:

1. توفير اراضي خزينة مؤهلة لاستقبال المساكن.

2. التوسع في برنامج الدعم التمويلي الاسكاني ليشمل العاملين في القطاع الخاص أسوة بموظفي القطاع العام. 3. منح القطاع الخاص التسهيلات فيما يتعلق بأحكام التنظيم كما هو معمول مع مؤسسة الاسكان والتطوير الحضري. ويعتبر قطاع الاسكان في الاردن قطاع اقتصادي اجتماعي مهم جداً فهو يقوم بانتاج وتوفير للمساكن الملائمة للأفراد وتزويدها بالخدمات الاساسية التي تجعلها اماكن نظيفة تحقق الراحة والأمان، ومن جهة اخرى فهو يقوم بعملية اقتصادية انتاجية توفر فرص العمل وتنشط الاقتصاد، حيث ان قطاع الاسكان يشغل اكثر من 35 قطاعاً إقتصادياً آخر وهذه القطاعات تعيل عشرات الآلاف من المواطنين.

ومنذ مطلع الستينيات كان توفير الوحدات السكنية لشرائح الدخول المتوسطة والمتدنية احد الاهداف الرئيسية التي تبنتها الحكومات ومن اجل ذلك عملت على تأسيس مؤسسة الاسكان في العام 1965م كما تم في العام 1973م تأسيس بنك الاسكان بدعم وامتيازات حكومية بهدف توفير قروض سكنية طويلة الأجل اضافة الى انشاء دائرة التطوير الحضري في العام 1980م. وفي العام 1989م تبنت الحكومة برنامج التصحيح الاقتصادي لتمكين القطاع الخاص من المشاركة الواسعة في التنمية الاقتصادية، اصدرت قانون اعادة هيكلة قطاع الاسكان وذلك بدمج مؤسسة الاسكان ودائرة التطوير الحضري في مؤسسة الاسكان والتطوير الحضري. وشهد العام 1997م الغاء قانون بنك الاسكان، وتأسيس الشركة الأردنية لإعادة تمويل الرهن العقاري بهدف ايجاد مصادر تمويل اسكاني جديدة، وخلق روح المنافسة بين البنوك والمؤسسات المالية في منح القروض السكنية، وانشاء وحدة الشراكة مع القطاع الخاص والتي من خلالها تم انشاء الاف الوحدات السكنية لذوي الدخول المتدنية.

النمط العمراني الجديد

وحول النمط العمراني الجديد وعقب تحديد امانة عمان لاربعة مواقع ضمن المخطط الشمولي للعاصمة لاقامة الابراج والابنية المرتفعة عليها قال العمري : لابد من التأكيد بأن هذا التوجه سيضع العاصمة عمان في في مصاف الدول المتقدمة عمرانيا حيث اصبح وجود الابراج ظاهرة تحدد مكانة تجارية فارهة للعاصمة وتتطلبها حاجات الشركات الكبرى الاجنبية والعربية لمزاولة نشاطها التجاري فكان قرار اقامة الابراج ملبيا لتلك الحاجة وتعد الابراج احدى الوسائل لجذب الإستثمارات عبر قيام شركات عربية واجنبية بانشائها بغرض بيعها او تأجريها لشركات اخرى مما يشجعها للاستثمار في المملكة ويعود بالنفع على المستوى الاقتصادي الكلي وعموما تعتبر الابنية العالية عامل مساعد على منع استنزاف الاراضي الزراعية والاستفادة بأكبر قدر ممكن من البنية التحتية القائمة والتي كلفت الخزينة مئات الملايين واذ ما تم زيادة عدد الطوابق المسموح بها حاليا وهي اربعة طوابق لتصبح ستة طوابق وسيؤدي ذلك الى توفير 33% من الاراضي ونتوقع في بداية تجربة الابراج في المملكة ان يتم اشغالها من قبل الشركات التي ستتخذ منها مقرا لها وليس لتلبية الحاجة السكنية في ضوء الارتفاع الباهظ في اسعارها.

وقد دعا المستثمرون باخراج قانون الاستثمار الاسكاني الى حيز الوجود والذي يلزم مستثمري القطاع العقاري بالعمل تحت مظلة جمعية مستثمري قطاع الاسكان لغايات تنظيم نشاطاتهم العقاريه والحيلولة دون اغراق السوق بالعمارات السكنية وبقاء آلاف الشقق السكنية شاغرة دون مستثمر نظراً للارتفاع غير المبرر في أسعارها ، أو وفق رؤية المستثمرين التي تعزي هذا الوضع الى ارتفاع اسعار المواد الأولية من حديد واسمنت ، وارتفاع اسعار الاراضي ، وكذلك كلفة البنية التحتية الباهظة.

الاستثمار في بقية القطاعات

وقال السيد فادي عتقي مدير مشروع '' صوتنا '' : لقد استمعت لكل مفاصل الحوار والذي خصص لتأمين شقق سكنيه للمواطنين وسأقفز عن مسألة الاستثمار في العقار لانها اشبعت في محاور الندوة واركز هنا على توفير فرص عمل لجيل من الشباب يعاني من البطالة والفقر ولايستطيع أن يمتلك أو يستأجر شقه متواضعه لتأسيس أسرة ، وكنت أتمنى أن يتم التركيز عليها نظراً لكبر شريحة الشباب مقارنة مع باقي فئات الشعب ، والمعادلة الثانية .. كنت اتمنى أن لايتم التركيز على قطاع العقار مع أهميته ، لكنني أدعو هنا إلى دعوة المستثمرين للالتفات الى قطاعات أخرى مثل الصناعة والتجارةوغيرها لتوفير فرص عمل للشباب . وتساءل السيد عصام حمارشه _ مدير العلاقات العامه في مؤسسة الاسكان والتطوير الحضري _ عن التراجع في الانتاج من قبل المستثمرين في قطاع الاسكان هل هي عملية منظمة ام لا ؟

الشقق الفارغة

وحول ما طرح عن الشقق الفارغه والمواصفات والمقاييس في التشطيبات والتراجع في الانتاج قال المهندس سليمان الحسنات مدير إدارة السياسات الإسكانية في مؤسسة الإسكان ان الشقق الخالية المتوفرة موجهه في الغالب لفئات ذوي الدخل العالي وبمساحات كبيرة. ونحن نعرف ان الحاجة الى مساحات اصغر تخدم ذوي الدخل المحدود والتي تشكل ما يزيد عن 65% من الحاجة السكنية . اما فيما يخص التشطيبات والمواصفات فهي تتم بشكل مطابق للكودات والمواصفات الفنية العالية ، حيث يتم حاليا وضع مواصفات جديدة لمشاريع الشراكة وخاصة فيما يتعلق بتنفيذ المبادرة الملكية السامية في تنفيذ بناء 33 ألف وحدة سكنية لموظفي القطاع العام وبالشراكة مع القطاع الخاص.

وحول اعفاءات المواطنين من الضريبه في المساحات المقترحه قال الدكتور تيسير العساف ان الاعفاءات للمواطنين وفق قرار مجلس الوزراء المتعلق بهذا الشأن فأن مساحة (120) تكون معفاة إعفاءا كاملا وما يزيد عن ذلك ولغاية (150) أي يدفع المواطن (30)م2 الرسوم الواجبة عليه بواقع (6%) وتكون الشركات الإسكانية معفاة من ضريبة بيع العقار بواقع 4% اذا كانت تقيم مشاريعها بدون فوائد مع العلم بأن دائرة الأراضي والمساحة أبرمت مع جميع المستثمرين في القطاع الإسكاني اتفاقية لغايات عملية التقدير اذا كانت تلك التقديرات التي تقرها قريبة من تقديرات الأراضي وتعتمدها بالإضافة الى ذلك فأن غالبية الدول تخصص المساحات المعفاة لموا طينها تكون بحدود 100 م2 ولغاية 120م2 تقريباً. اما بخصوص عملية التقدير لغايات استيفاء الرسوم فأنها تتم وفق منظومة تقدير قيم معتمدة في الدائرة تعتمد على ثلاثة أسعار وهي قيمة المقارنة وقيمة التكلفة وقيمة الدخل وسنأخذ بعين الاعتبار كافة مميزات الأرض وسلبياتها بعين الاعتبار، عند أجراء عملية تقدير الرسوم والضرائب وهذه يتصدى لها قانون رسوم تسجيل الأراضي رقم (26) لسنة 1958 وتعديلاته ، وقانون ضريبة بيع العقار رقم (21) لسنة 1974 وتعديلاته.

وقال السيد خير نازك _ شركة مروان العبداللات للاسكان _ ان التكثيف العمراني وزيادة عدد الطوابق سيزيد من الازمه المروريه في العاصمة عمان التي تعاني من ازمة مرور خانقه ، لذا الحل يكمن في ايجاد مجتمعات جديده حول العاصمه عمان تكون بعيده عن مناطق الازمات المرورية.