شدد المشاركون في الندوة التي عقدت في مركز الرأي للدراسات يوم الاربعاء الماضي حول قانون المالكين والمستأجرين الاردني لعام 1994 المعدل بالقانون الجديد لعام 2000 ، والذي سيدخل حيز التنفيذ في عام 2010 على ضرورة إجراء حوار حول القانون هادئ ومعمق يشترك فيه كل من الحكومة ومجلس الامة اضافة الى مؤسسات المجتمع المدني للخروج بصيغ توافق الرؤية الملكية التي ركزت على ضرورة ايجاد حوار ايجابي حول هذا الموضوع تراعى فيه العدالة والأمن الاجتماعي تحقيقا لخدمة المجتمع والدولة معاً.

وقد سلط المشاركون في الندوة الضوء على السيناريوهات المستقبلية التي يمكن حدوثها في حال تطبيق القانون كما هو ، اضافة الى بحث البدائل الممكنة لتطوير هذا القانون والتي يمكن ان تسهم او تساعد في ايجاد مفاتيح للحوار المنتظر حول هذا الموضوع .

وقد شارك في الندوة كل من رئيس جمعية رجال الاعمال الاردنيين حمدي الطباع، ورئيس غرفة تجارة الاردن العين حيدر مراد ووزير العدل الاسبق العين هشام التل، ووزير الشؤون البلدية والقروية الاسبق سليم الزعبي والمحامي عصام الشريف، وعضو لجنة صياغة قانون المالكين والمستأجرين المحامي زياد الخصاونة اضافة الى عدد من المهتمين و الزملاء.

ادار الندوة : د.خالد الشقران

11/12/2007

الطباع: الاخلاء القسري سيسبب مشكلات اجتماعية واقتصادية

في بداية الندوة تحدث الأستاذ حمدي الطباع رئيس جمعية رجال الأعمال الأردنية الذي أكد أننا بحاجة إلى استقرار في القوانين التي تنظم العلاقة ما بين المالك والمستأجر مشيرا إلى أن البدء بتنفيذ ما جاء بقانون المالكين والمستأجرين الجديد وخصوصا موضوع الإخلاء القسري الذي نصت عليه المادة الخامسة منه سيؤدي إلى خلق فجوة وفرقا اجتماعيا في المجتمع بشكل عام والمالكين والمستأجرين بشكل خاص في حين أن هذه العلاقات كانت في السابق متفق عليها او على الأقل معقولة، فكيف يمكن لنا بموجب القانون الجديد إخلاء محلات تجارية وشركات أصبحت معروفة بمركزها وليس بماليكها.

واضاف الطباع انه رغم إعلان دائرة الإحصاءات العامة والبنك المركزي عن وجود نسب تضخم ورغم ارتفاع الاسعار خلال السنوات الماضية فإن ذلك لا يشكل بأي حال من الاحوال مبررا لغلاء وارتفاع الإيجارات بهذا الكم لأن دخل الفرد الأردني لم يزد بنسبة توازي او تواكب ارتفاع أسعار الأراضي، وعليه فحسب اعتقادي فإن تطبيق المادة الخامسة من قانون المالكين والمستأجرين كما هي سيتسبب بالتأكيد بخلق مشكلات اجتماعية واقتصادية متعددة.

مراد: المادة الخامسة من القانون تنهي التوازن التقليدي بين المالك والمستأجر

من جانبه قال العين حيدر مراد رئيس غرفة تجارة الأردن : ان القانون موضع النقاش يشغلنا وبشكل كبير في غرفة تجارة الأردن منذ مدة طويلة وفي الواقع ان معظم نقاشاتنا في الغرفة كانت وما زالت تتركز حول التساؤل عن ما هو الحل؟

وحسب توجيهات جلالة الملك الواردة في خطاب العرش ودعوته للسلطة التشريعية والتنفيذية للبدء بحوار ايجابي حول قانون المالكين والمستأجرين للخروج بحلول عادلة وعملية، فإننا في القطاع التجاري نتطلع الى حوار هادئ تشترك فيه الحكومة النواب ومؤسسات المجتمع المدني، ولكن اسمحوا لي هنا الاشارة الى انه قبل اقرار هذا القانون كانت هناك مناقشات كبيرة وخاصة حول المادة الخامسة منه التي تنتهي بموجبها مع حلول العام (2010) كل عقود الايجار المبرمة قبل عام (2000)، وفقا لنصها على حق المالك بإخلاء المأجور فورا وهذا يعني فقدان المستأجر لحقه في الدفاع وانتهاء التوازن بين المالك والمستأجر، ومن اجل هذا الموضوع فقد طالبنا بتعديل هذه المادة وخاصة بالنسبة للقطاع التجاري إن يتم على الاقل تحويل أي خلاف بين الملك والمستأجر الى قاضي الأمور المستعجلة.

ومن هذا المنطلق طالبنا ايضا بتشكيل لجنة تشكل من غرف التجارة او غرف الصناعة للمشاركة في حل الخصومات التي قد تنشأ جراء تطبيق هذا القانون اذ أنه من غير المنطق ان يملك المالك حق الإخلاء الفوري لمحل مشهور مثلا ، ومع ذلك فإننا مع اجراء تعديل سريع للفقرة الخامسة من هذا القانون بحيث يعطى المستأجر حق الدفاع عن مصالحة بما لا يتعارض مع مبدأ المساواة بين المالك والمستأجر.

اما المشكلة الاكبر فهي تتمثل بمشكلة المساكن المستأجرة خاصة اذا كان هذا المستأجر من ذوي الدخل المحدود الذين يجب ان ينظر اليهم بصورة مختلفة عن التجار والصناع في أي حوار سيجري حول القانون ، وبغير ذلك فإننا سنزيد من معاناة هذا الطبقة، ولكن كلي امل ان تتمكن الحكومة من ايجاد حل لهذا الموضوع قبل حلول العام 2010 .

الزعبي: التشريع العادل

في مداخلته قال وزير البلديات الأسبق الأستاذ سليم الزعبي ان من أقدم العقود في العالم عقد المقايضة يليه عقد البيع وثم عقد الإيجار، وتعتبرعقود الإيجار في المجتمعات الحديثة من المسائل المهمة لأنها تخدم فئات كبيرة من المجتمعات.

وبالتالي فإن الإشارة الى أهمية قانون المالكين والمستأجرين وضرورة بحثه كما ورد في الخطاب الملكي السامي بما يحقق التوازن بين المالك والمستأجر امر في غاية الأهمية والضرورة على ان يتم بحثه بطريقة مستمرة من قبل لجان متخصصة تجعل منه قانونا ممثلا للغالبية العظمى من المواطنين ومدافعا عن مصالحهم.

وأضاف الزعبي انه مع إيماننا بأن العقد شريعة المتعاقدين، ورغم ان قانون المالكين والمستأجرين لسنة 53 كان يقيم حالة من التوازن الى حد معين بين المالك والمستأجر الا ان القانون الحالي ومع كل أسف يضع الحلول للمؤجر الذي كان قد اجر منزله او محله بأجرة زهيدة لا تتناسب مع تكاليف الحياة المتزايدة الامر الذي يمكن ان يؤدي في حال تطبيق هذا القانون الى يخلق حالة من الفوضى في المجتمع لأنه وفي الحقيقة سيؤثر بشكل كبير على موضوع التنمية الأقتصادية والأجتماعية وسيؤثر ايضا على الأستقرار بالنظر لما يمكن ان يحدثه تطبيق المادة الخامسة من فوضى.

لكن الأنصاف يقتضى ان اقول انه فعلا هناك الكثير من الملاك الذين كانوا قد اجروا املاكهم بأجور زهيدة ولم تنصف القوانين السابقة هؤلاء المؤجرين والمطلوب تحقيق الزيادات إنصافا للإيجارات القديمة، ونحن مع بحث هذه القضية بطريقة متكاملة، لكن السؤال المعلق في هذا المجال هو هل سيبقى عقد الأيجار على سبيل التأبيد؟ في الحقيقة الموضوع يتعلق بالاقتصاد والقانون وبالتالي علينا تناول الموضوع من الناحيتين شريطة ان يكون لدينا حس بأن التشريع العادل هو الذي يخدم مصالح الوطن والمواطن معا.

وحول الحلول التي يراها قال الزعبي: ان احد حلول القضية ربما يكون في جعل الحد الأقصى للإيجار 30 سنة لكن في ذات الوقت ان يتم إعطاء المستأجر مهلة كافية ليتمكن من تصويب او إعادة ترتيب أوضاعه خلالها، اما فيما يتعلق بالمحلات أو الشركات التجارية المشهورة أو التي تملك علامات تجارية فأعتقد انه من الأفضل أن لا يتم اخراج المستأجر فورا وانما يفضل ان يتم حل الامر بالتفاوض وان يتم تشكيل لجان تخمين للنظر في مثل هذه الحالات.

من جانب آخر اشار الزعبي الى ان القانون الجديد يحمل في طياته نوع من التضارب اذ في الوقت الذي تنص فيه المادة الخامسة على حق المالك في اخلاء المأجور في عام ، فإن المادة 17 من نفس القانون تنص على وجوب عقد لجان في كل خمس سنوات اعتبارا من تاريخ صدور القانون وحتى تطبيقه في 2010 للنظر في رفع الأجور وفق ما تستدعيه الضروف والمتغيرات في وقت انعقادها .

ورغم انني مع الحوار الهادف البناء في هذا المجال ، لكن في النهاية لا بد من وجود لجان متخصصة لوضع قانون جديد يحقق التوازن بين المالك والمستأجر ولابد هنا من وضع هذا القانون للبحث بصورة متسعجلة بين يدي مجلس الأمة .

الخصاونة: الابقاء على القانون والمحاكم هي الفصل

الأستاذ المحامي زياد خصاونة قال: اذا اردنا الحديث عن هذا القانون فلا بد بداية من معرفة المبررات التي تم استنادا اليها ايجاد هذا القانون وفي واقع الامر انني شخصيا افهم من خطاب جلالة الملك الذي القاه في مجلس الامة رغبتة في اجراء حوار او تدارس حول القانون لا ان نقوم بألغاؤه، لان قيامنا كل عشر سنوات بوضع قانون ثم الغاؤه سيؤدي بالتأكيد الى نوع من عدم استقرار اوالاستمرارية في منظومة القوانين وهذا لا يتفق مع احكام الدستور.

النقطة الأخرى هي في ان اللذين يدعون الضرر الكبير ، هم التجار وليس ذوي الدخل المحدود لأن التجار لديهم عقود ايجار تفوق الثلاثين سنة، وهذه المحلات قائمة على عقود اجار بأسعار زهيدة جدا والآن هم خائفون من دفع إيجارات اعلى، وعليه فقد استمر إخواننا الاقتصاديين بالجدل حول هذا القانون حتى وصلنا الى هذه الجلسة.

واسمحو لي ان اقول من خلال منبر الرأي انني من ناحية قانونية وحيادية لست مع تغير القانون خاصة عندما يتعلق الامر بالتاجر الذي استفاد خلال ثلاثين سنه مرت عليه من الايجارات الزهيدة السعر وانا في هذه النقطة بالذات اقف الى جانب المالك البسيط الذي لا يحصل على قيمة المثل الحالية لعقاره في ظل ارتفاع المعيشة والأسعار.

اما بالنسبة للساكنين، فاللافت ان المستأجر الذي يسكن في بيت من ثلاثين سنة لا يسمح للمالك ان يبنى لولده على سطح المنزل المستأجر وعليه فبرأيي ان المالك يكون ايضا مظلوم جدا في مثل هذه الحالات ومن هنا فقد جاء هذا القانون لأنصافه خلال عشر سنوات، ولو دققنا فيما يحصل الان لوجدنا انه خلال العشر سنوات الماضية، تغيرت معظم العقود وتغيرت السنة العقدية بالاتفاق ما بين المالك والمستأجر وبالتالي فإنه مع حلول موعد تطبيق القانون في 2010 سنجد انن قد وصلنا وبشكل طبيعي الى تطبيق عادل للقانون قبل البدء فعلا بتنفيذ مواده التي يخشى منها البعض .

ولكني أيضا اقول لا يمكن للدولة او المجتمع السماح لاي كان من المواطنين بأخذ الحق بالقوة، وعليه فلا يعني دخول القانون حيز التنفيذ في 2010 ان يقوم المالك بإخراج المستأجر رغماً عنه، ولكن لابد وان يكون هناك تعويض للمستأجر، يتم التوصل اليه من خلال لجنة تحكيم تكون قراراتها ملزمة للطرفين، او من خلال اللجوء الى المحاكم التي سيكون لها الكلمة الفصل في هذا الموضوع.

وفيما يتعلق بذوي الدخل المحدود قال الخصاونة: ان الدولة الاردنية وعلى رأسها جلالة الملك تسعى على قدم وساق للخلاص من مشكلة الفقر عبر ايجاد فرص عمل حقيقية لمن ليس له عمل وزيادة عدد الايدي العاملة الماهرة وايجاد مساكن للفقراء وكلها امور يمكن ان تخفف من حدة المشكلة التي يتخوف الجميع من وقوعها في حال دخول القانون حيز التنفيذ، وعليه فإنني مع بحث امكانية تعديل القانون ولست مع الغاؤه.

الشريف: التوفيق بين حق المستأجر والمالك

وعن دراسته التي اجراها حول قانون المالكين والمستأجرين قال الاستاذ المحامي عصام الشريف : كنت قد كلفت في عام 2005 لأعداد الدراسة حول هذا الموضوع وقد قمت بإعدادها بشكل عملي ومنهجي مبينا مكامن الخلل وأوجه القصور ومكامن الضعف والقوة في هذا القانون، وفي واقع الامر ان صدور قانون المالكين والمستأجرين جاء في ذلك الوقت بهدف التوصل الى صيغة تنقذ المجتمع من فكرتيين متعارضتين في هذا المجال هما :هل من حق المالك ان يسترد ملكه واذا كانت الإجابة بنعم فالسؤال متى؟ وهل من حق المستأجر ان يحتفض بالمأجور؟ وإذا كانت الإجابة بنعم فالسؤال إلى متى؟ فاللتوفيق ما بين هاتين الفكرتين تم وضع القانون لا سيما وان المشرع عاد الى مبدأ ان العقد شريعة المتعاقدين .

وأيضا فأننا عندما وضعنا القانون حاولنا ان نفكر ماذا يمكن ان يحدث في عام 2010 وقد بدأنا باستعراض رأي الغالبية العظمى من مستأجري البيوت السكنية ووجدنا ان معظمهم من العمال أصحاب الرواتب المتدنية، ومع حلول عام 2010 سيكون كثير من هؤلاء العمال قد أحيل على التقاعد من الضمان الاجتماعي وهذا سيؤدي إلى انخفاض راتبه أكثر، والسؤال هنا هو اذا كان كثير من المستأجرين في الوضع الحالي غير قادرين على دفع الأجرة فكيف كيف يمكن لهؤلاء الناس ان يتمكنوا من دفع الايجارات بالاسعار الجديدة وفقا للقانون الجديد؟ اعتقد انه اذا ما تم تنفيذ القانون كما هو دون اجراء أي تعديلات عليه فإن المحاكم ستشهد اعداد هائله من قضايا اخلاء المأجور، لعجز المستأجر عن دفع الأجرة، وقد يصل عدد هذه القضايا الى 300 ألف قضية في المحاكم.

النقطة الاخرى هي ان كثير من المدارس مؤجرة فهل يجوز للمالك في هذه الحالة اخلاء العقارات التي تشغلها مدارس وما هو مصير الطلبة في هذه المدارس

وبين الشريف انه قام خلال دراسته بوضع اكثر من خيارامام المشرع لتعديل القانون وحل إشكالاته مثل تعيين لجان لحل القضايا وتقسيم عمان لأكثر من منطقة، خاصة وان المستأجرين يتمسكون بالمادة 17 من قانون المالكين والمستأجرين التي تمنح مجلس الوزراء صلاحيات دراسة الوضع الاجتماعي والاقتصادي لتخفيض الأجور او زيادتها.

واذا كان المستأجر يتمتع عبر السنوات الماضية بحق الحماية القانونية فلماذا الآن وفي هذا القانون لا يتمتع هذا المستأجر بهذا الحق، كما انه ليس من حق المشرع الغاء هذه العقود لأنها عقود قطاع خاص ويجب ان تبقى، ولذلك لابد من وضع ضوابط لتطبيق فقرة( أ) المادة الخامسة من القانون عن طريق تعيين لجان لهذا الموضوع.

التل: التوازن الشمولي والعدل

وعلى صعيد آخر قال العين هشام التل ان المادة الخامسة رفعت الحماية عن المستأجر في مسألة استغلاله للمأجور حيث كانت النظرة الى عقد الأيجار على انه ليس سلعة كباقي السلع، اذ تطورت الحياة وأصبحت النظرة الاجتماعية للمستأجر بأنه شريك.

وهنا نقول انه ليس من السهولة اخراج مستأجر من بيته او محله ولا بد من إيجاد معادلة بين المستأجر والمالك وفق شروط خاصة تحمي الفريقين، خاصة واننا الان قد اقتربنا من مرحلة تطبيق القانون، و اعتقد أن الحل واضح وليس هناك تناقض بين المادتين ( 5و17) بل على العكس وبتقديري ان القضية الجدلية بين المالك والمستأجر باستمرار هي قضية قيمة الأيجار، فالأثنين فريق واحد وانا اعتقد انه لابد من تدخل المشرع لتعديل بدلات الإيجار مع مراعاة المناطق، فالقضية سهلة جدا وللمجلس الوزراي سلطة في هذا القانون ويستطيع كل خمس سنوات التدخل لتعديل عقود الإيجار.

وهذا لايمنع من اجازة حالات انسانية يستطيع فيها المالك من استعادة او توسيع ملكه وهنا لابد من وجود افكار عادلة تحقق التوازن بين الفريقين.

وبالنسبة لقضية التقدير قال التل: ان ما سيحدث من خلال مجلس الوزراء هو نوع من رفع الظلم عن المالك والمستأجر واميل في هذا المجال الى تفعيل المادة 17 من القانون، مع ضرورة ان تأخذ الدولة في الاعتبار مراعاة الجانب الاجتماعي للمواطينين غير القادرين على شراء او ايجاد سكن بديل، والتفريق ما بين المستأجر التجاري والصناعي وتمسك مالكي المشاريع التجارية والصناعية بمحلاتهم، اضافة الى التفريق بين المحافظات مراعاة للفروق بينها وحماية المواطن اينما كان وذلك تحقيقا للتوازن الشمولي.

ومع تأييدي لاستخدام مجلس الوزراء لصلاحياته بكل جرأة فإنني اميل الى ضرورة استأناسه بآراء منظمات المجتمع المدني ومجلس الامة حول هذا الموضوع، فنحن هنا لسنا ضد القانون ولكن هناك ابعاد اجتماعية واقتصادية وقانونية لا بد من النظر اليها، واخيرا اقول رغم انني مع استقرار القانون الا انني اميل الى وجود عدد من البدائل التي يمكن ان تسهم في تخفيف حدة التأثيرات السلبية التي يمكن ان يتركها تطبيق القانون كما هو دون تعديل .

المناقشات:

وحول ما تم طرحه من المشاركين قال الطباع ان الفقرة (أ) من المادة الخامسة غير واضحة مما قد يتسبب في حدوث مشكلات للمستثمرين من المحليين والاجانب، وبملاحظتي لشبه اجماع الحضور على ضرورة اعادة النظر في المادة( أ/5 ) فإنني اؤكد على فكرة وجوب تشكيل لجان متخصصة تقرر الحد الأدنى والأعلى للمأجور، على ان تأخذ في اعتبارها اختلاف اوضاع المناطق حيث ما ينطبق على شارع الوكالات لا ينطبق على وادي الحدادة.

ايضا من الامور المهمة تاريخ عقد الأيجار كما يجب اخذ الأسعار الدارجة اليوم كمرجعية حتى يتم حماية المالك ويطمأن المستأجر انه بقي في مكانه، كذلك لابد من الانتباه لمستوى الأجور في المستقبل من خلال التفكير فيها وفي مرجعيتها.

واختتم الطباع حديثه بالقول : أتصور أننا نستطيع اليوم التوصل الى أكثر من حل خاصة وإننا متفقون على ان هناك أكثر من نقطة خلاف في هذا القانون، ومع ذلك نقول انه ليس لدي اعتراض على القانون بمجمله باستثناء المادة( أ/5) وذلك حتى نصل إلى قناعات تساعد على وجود استقرار في التشريعات .

من جانبه قال العين حيدر مراد:أرى بأن المشكلة زادت بسبب التغيرات في اسعار الأراضي خاصة في المناطق التجارية والصناعية، اضافة الى المشكلة المتعلقة بالمادة (أ/5) والتي كنا قد ناقشناها كثيراً لأننا على علم بأنها ستخلق الكثير من مشاكل.

وهناك كما سمعت من الأخوة الحضور مشكلتان هما قضية تغير القانون، وقضية ان الحكومة تفرض رأيها في هذا الموضوع، وارى في هذا المجال ان التوجه الآن منصب على وجود معادلة عادلة في مسألة التخمين او عن طريق تدخل الحكومة لرفع الأجور حسب المنطقة، ولكننا نبقى متخوفون من قضية الأخلاء القسري خاصة وأنها منصوص عليها في القانون، أي ان المحكمة لا تستطيع حل المشكلة حتى لو رفع المستأجر قضية على المالك، لذلك ارجو ان نخرج من هذا الحوار بشيئين اساسيين هما اما تعديل المادة الخامسة او ان يكون هناك لجان متخصصة تراعي مصالح واوضاع كل من المالك والتاجر والفقير .

وحول امكانية مراعاة المناطق و اشكالية التداخل في المنطقة الواحدة الذي يمكن ان يشكل عائقا امام عمل لجان التقييم قال الاستاذ سليم الزعبي : حقيقية نطمح ان نضع مفاتيح لصياغة التعديلات وبرأيي ان من واجب الدولة ان تتدخل لتحقيق هذا التوازن بين المالك والمستأجر وهو امر مسبوق في العالم ففي فترة ما بعد الحرب العالمية الثانية تدخلت فرنسا ام الأقتصاد الحر بعد ان تدمرت ابنيتها من خلال قوانين استثنائية لمنع المغالاة ، ونحن الآن نعيش ظروف صعبة وهذا الأمر يخلق حالة من عدم التوازن وهنا يأتي واجب الدولة كي تقيم حالة التوازن.

ويمكن في هذا المجال الحديث عن اربع مواد يمكن ان تسهم في تحقيق التوازن:

أ- المادة( 5) التي تعطي للمالك حق الأخلاء وتعديل الأيجار بعد 30 سنة.

ب – المادة( 10 ) التي ترى بأن البناء اذا كان آيلاً للسقوط يخلي المستأجر السكن.

ج- المادة(17 ) التي اعطت لمجلس الوزراء حق التدخل كل خمس سنوات.

وفي نهاية الامر لابد من القول ان التشريع العادل هو ذلك الذي يرضي الغالبية العظمى من السكان لتحقيق الاستقرار مع تأكيدي على انه ليس الهدف تغيير القانون بالكامل وانما اقامة حالة من التوازن .

من جانبه اكد الأستاذ زياد خصاونه: على ضرورة ان يبقى القانون على ما هو عليه على ان يضاف له التعديل الذي يمكن ان يضمن أجر المثل في عام 2010، وفي حال وقوع الخلاف ان يتم اللجوء الى المحاكم التي هي صاحبة الأختصاص في حل القضية وهي من تقدر اجر المثل.

وفي الختام قال هشام التل انه من الواضح الآن اننا توصلنا الى قضية الحفاظ على التوازن عن طريق اللجان او مجلس الوزراء لكن في قضية اجر المثل اعتقد اننا نميل قليلا على المستأجر، فالمستأجر عندما سكن في المأجور دفع المثل ولم يكن له ذنب في ارتفاع اجر المثل في الفترات اللاحقة على استئجاره وعلية اؤكد على ضرورة مراعاة الفريقين في آن واحد والنظر الى الفريقين باعتبارهما شركين في النتيجة. لاسيما وان هناك قضية يجب ان تبقى في وجداننا حيث بينت احدى الدراسات التي اجريت في عام 1994 ان حوالي 94% من المستأجرين لديهم ملك وهذا يدل على ان القسم الأكبر من الشعب الأردني مستأجر وملاك في نفس الوقت.